Foglaló vagy előleg? Nem mindegy, melyiket fizeted lakásvásárláskor

Lakásvásárlásnál gyakran már az adásvételi szerződés megkötése előtt vagy annak aláírásakor jelentős összeg cserél gazdát. Ilyenkor rendszeresen előkerül két fogalom:foglaló éselőleg.

A kettő azonban nem ugyanaz.

Amíg az adásvétel rendben teljesül, a különbség kevésbé látványos, hiszen mindkét összeg beleszámíthat a vételárba. A valódi jelentősége akkor derül ki, amikor az adásvétel valamilyen okból mégsem valósul meg.

Mi az előleg?

Az előleg lényegében a vételár előre megfizetett része.

Ha az adásvétel teljesül, az előleg beleszámít a vételárba.

Ha azonban az ügylet meghiúsul, az előleghez nem kapcsolódnak automatikusan olyan szankciós jogkövetkezmények, mint a foglalóhoz. Az elszámolás során ezért az előleg főszabály szerint visszajár.

Éppen ezért nem mindegy, hogy az általad átadott összeget a szerződés előlegként vagy foglalóként kezeli.

Mi a foglaló?

A kifizetett összeg akkor minősül foglalónak, ha azt a szerződés teljesítésének megerősítésére adják, és ez a szerződésből egyértelműen kiderül.

Fontos, hogy egy átadott pénzösszeg nem attól lesz foglaló, hogy a felek szóban annak nevezik. A szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie, hogy az összeget a kötelezettségvállalás megerősítéseként, foglalóként adják.

Ha az adásvétel rendben teljesül, a foglaló összege beleszámít a vételárba.

Ha azonban a szerződés meghiúsul, már nagyon nem mindegy, hogy ezért ki felelős.

Ha a vevő felelős a meghiúsulásért, az általa adott foglalót elveszítheti.

Ha az eladó felelős a meghiúsulásért, a kapott foglaló kétszeresét köteles visszatéríteni.

Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

A foglaló mindig a vételár 10%-a?

Nem.

Gyakran hallani azt a mondatot, hogy „a foglaló a vételár 10%-a”, de eznem jogszabályi előírás.

A felek a foglaló összegét alapvetően maguk határozzák meg. A 10% inkább elterjedt piaci gyakorlat.

A Polgári Törvénykönyv ugyanakkor lehetővé teszi azt is, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelje.

Mi történik, ha a bank végül nem ad hitelt?

Ez különösen fontos kérdés azoknál, akik részben vagy egészben banki finanszírozással vásárolnak ingatlant.

Sokan abból indulnak ki, hogy ha a bank nem adja meg a szükséges hitelt, akkor a foglaló automatikusan visszajár.

Ez nem feltétlenül igaz.

A finanszírozás meghiúsulásának jogkövetkezménye nagyban függ attól, hogyan fogalmazták meg az adásvételi szerződést, milyen feltételekkel vállalta a vevő a vételár megfizetését, illetve hogyan osztották el a felek a banki finanszírozás kockázatát.

Mire figyelj, mielőtt pénzt adsz át?

Lakásvásárlásnál az egyik legfontosabb szabály:

ne a pénz átadása legyen az első lépés.

Mielőtt foglalót vagy előleget fizetsz, érdemes többek között:

ellenőrizni az ingatlan tulajdoni lapját;
tisztázni az ingatlan terheit;
átgondolni a finanszírozást;
meghatározni a fizetési ütemezést;
ellenőrizni a fontos határidőket;
pontosan rögzíteni, hogy az átadott összeg milyen jogcímen kerül az eladóhoz.

Különösen óvatosan érdemes kezelni a vételi ajánlatokat, szándéknyilatkozatokat és különböző „foglaló átvételi elismervényeket”.

Attól, hogy egy dokumentum rövid vagy egyszerűnek tűnik, még lehetnek komoly jogi következményei.

Foglaló vagy előleg – röviden

Előleg: alapvetően a vételár előre megfizetett része.

Foglaló: a szerződés teljesítését megerősítő biztosíték, amelyhez a szerződés meghiúsulása esetén komoly jogkövetkezmények kapcsolódhatnak.

Ezért lakásvásárlásnál nem csak az számít, hogy az átadott pénzt minek nevezitek.

Az számít igazán, hogy mit tartalmaz a szerződés, milyen feltételekkel adod át a pénzt, és mi történik akkor, ha az ügylet mégsem úgy alakul, ahogy terveztétek.

Ha ingatlanvásárlás előtt állsz, és nem világos, hogy foglalót, előleget vagy vételárrészt érdemes fizetned, érdemes ezt még a pénz átadása előtt tisztázni.

Egy rövid jogi egyeztetés sokkal egyszerűbb, mint később több millió forint sorsáról vitatkozni.