Igen, főszabály szerint elbukhatja.

Ha a felek az adásvételi szerződésben külön nem rendezik, mi történik a hitel elutasításakor, akkor a vevő nem hivatkozhat egyszerűen arra, hogy az adásvétel nem miatta hiúsult meg. A bankhitel megszerzése ugyanis főszabály szerint a vevő érdekkörébe tartozik.

Vagyis hiába járt el jóhiszeműen, hiába bízott a hitelben, a foglaló elveszhet.

Egy 70 millió forintos lakásnál ez akár 7 millió forint veszteséget is jelenthet.

A jó hír az, hogy ez a kockázat megfelelő szerződéssel jelentősen csökkenthető.

Ebben a cikkben azt az esetet vizsgáljuk, amikor a bank a vevő hitelkérelmét teljes egészében elutasítja. Más a helyzet, ha a bank ugyan ad hitelt, de kevesebbet, mint amennyire a vevőnek szüksége lenne. Ennek kezelésére más megoldás szükséges, ezért ezzel külön cikkben foglalkozunk.

Miért nem jár vissza automatikusan a foglaló?

Az eladót az érdekli, hogy a vételár teljes egészében megérkezzen.

Ha a vevő vállalja, hogy egy adott határidőig megfizeti a vételárat, akkor ezt teljesítenie kell. Az, hogy a pénzt saját forrásból vagy bankhitelből teremti elő, alapvetően az ő finanszírozási kérdése.

Ezért önmagában nem elég arra hivatkozni, hogy:

„Én mindent megtettem, minden dokumentumot időben beadtam, de a bank mégis elutasította a hitelt.”

Ha a szerződés nem tartalmaz valódi védelmet, a hitel elutasítása a vevőnek fog fájni.

Az előzetes hitelbírálat sem teljes garancia

Az előzetes vizsgálat főként a vevő jövedelméről és pénzügyi helyzetéről szól.

A bank később külön megvizsgálja az ingatlant, az értékbecslést, a tulajdoni lapot, az adásvételi szerződést és a benyújtott iratokat is.

Előfordulhat tehát, hogy a vevő az előzetes vizsgálat alapján hitelképesnek tűnik, a bank a végleges hitelkérelmet mégis elutasítja.

Miért utasíthatja el a bank a hitelt?

A hitelkérelem elutasításának számos oka lehet.

Például:

• a vevő jövedelme vagy pénzügyi helyzete nem felel meg;
• probléma merül fel az ingatlan jogi vagy műszaki állapotával;
• az adásvételi szerződés vagy valamely dokumentum nem felel meg a bank követelményeinek.

A vevő sokszor csak a szerződés aláírása és a foglaló kifizetése után szembesül azzal, hogy a bank nem folyósít.

Ekkor azonban már késő lehet.

Hogyan kell megvédeni a vevőt?

Nem elég annyit írni a szerződésbe, hogy a vevő bankhitelt vesz igénybe.

Pontosan rendezni kell, hogy milyen esetben jár vissza a foglaló.

A szerződésben azt is meg kell határozni, hogy a vevő mikor hivatkozhat jogszerűen a hitel elutasítására.

Nem ugyanaz a helyzet ugyanis, ha a bank az ingatlan miatt mond nemet, vagy ha a vevő késve adja be a szükséges iratokat, illetve nem működik megfelelően együtt a bankkal.

Egy jól megírt szerződés ezt előre rendezi.

Mit tegyen a vevő?

A legfontosabb szabály egyszerű:

először ellenőrzés, utána aláírás és pénzfizetés.

A vevő még a foglaló átadása előtt vizsgáltassa meg:

• a saját hitelképességét;
• az ingatlan jogi helyzetét;
• az adásvételi szerződés hitellel kapcsolatos feltételeit.

Nem jó a sorrend, amikor a vevő előbb aláír és fizet, majd csak utána keres ügyvédet.

Ilyenkor előfordulhat, hogy a legfontosabb feltételeket már elfogadta, és utólag már nincs lehetőség valódi védelem kialakítására.

Összefoglalás

Ha a bank teljes egészében elutasítja a hitelkérelmet, a foglaló nem jár vissza automatikusan.

A szerződésnek ezért arra az esetre is pontos választ kell adnia, ha a hitelintézet nem fizet.

A megoldás az, hogy a felek már az adásvételi szerződésben egyértelműen és pontosan rendezzék a foglaló sorsát arra az esetre, ha a bank elutasítja a vevő hitelkérelmét.