A hiányzó összeget a vevőnek kell előteremtenie.

Ha a bank ugyan jóváhagyja a hitelt, de kevesebbet ad, mint amennyi a teljes vételár megfizetéséhez szükséges, attól a vevő fizetési kötelezettsége nem változik. Továbbra is az adásvételi szerződésben vállalt teljes vételárat kell megfizetnie.

Ha erre nem képes, az adásvétel meghiúsulhat, és megfelelő szerződéses védelem nélkül a foglalóját is elveszítheti.

Miért adhat kevesebb hitelt a bank?

A vevő általában abból indul ki, hogy a vételár meghatározott részét önerőből, a fennmaradó összeget pedig bankhitelből fizeti meg.

A bank azonban nem köteles megadni a vevő által kért teljes összeget.

Ennek oka lehet például, hogy:

• az ingatlant a vételárnál alacsonyabb összegre értékelik;
• a vevő jövedelme alapján kisebb törlesztőrészlet vállalható;
• a bank az ingatlant vagy az ügyletet kockázatosabbnak ítéli meg.

Ilyenkor a hitelkérelmet nem feltétlenül utasítják el teljesen. A bank egyszerűen kisebb összeget hagy jóvá.

A probléma ettől még ugyanúgy valós: valahonnan elő kell teremteni a hiányzó pénzt.

A banki érték nem mindig egyezik a vételárral

Tegyük fel, hogy egy lakás vételára 130 millió forint.

A vevőnek 40 millió forint saját pénze van, ezért 90 millió forint hitelt szeretne felvenni.

A bank értékbecslője azonban az ingatlan értékét csak 110 millió forintban állapítja meg. A bank a saját értékelése alapján számolja ki, hogy legfeljebb mekkora hitelt hajlandó adni.

Így előfordulhat, hogy a vevő a tervezett 90 millió forint helyett csak 70 millió forint hitelt kap.

Ebben az esetben további 20 millió forintot kell előteremtenie.

Ha nincs ennyi tartaléka, komoly bajba kerülhet.

Nem elég azt írni, hogy a vevő bankhitelt vesz igénybe

Az adásvételi szerződésben azt is rendezni kell, mi történik akkor, ha a bank a kért összegnél kevesebb hitelt hagy jóvá.

A szerződésnek rendelkeznie kell arról, hogy:

• mekkora eltérésnél léphet vissza a vevő;
• mennyi időt kap a hiányzó összeg előteremtésére;
• mi történik ilyen esetben a foglalóval.

Ha a szerződés ezt a helyzetet nem rendezi, az eladó továbbra is követelheti a teljes vételár határidőben történő megfizetését.

Ami ennél is rosszabb: ha a vevő nem tud fizetni, az adásvétel valószínűleg meghiúsul, és a foglaló is elveszhet.

Nem elég tehát azt kiszámolni, hogy papíron mennyi a vevő szükséges önereje.

Azt is meg kell vizsgálni, hogy képes-e kezelni azt a helyzetet, ha:

• a bank kevesebb hitelt ad;
• az értékbecslés alacsonyabb lesz;
• váratlan költség merül fel.

A bank által megengedett legmagasabb hitelösszeg nem ugyanaz, mint a biztosan megkapható hitelösszeg.

Hogyan lehet megvédeni a vevőt?

A kockázatot még az adásvételi szerződés aláírása előtt kell kezelni.

Ennek része lehet:

• az előzetes hitelképességi vizsgálat;
• az ingatlan előzetes értékelése;
• megfelelő pénzügyi tartalék kialakítása.

A szerződésben konkrét összeget vagy egyértelmű határt érdemes meghatározni. Ez alatt a vevő még vállalja a hiányzó összeg saját forrásból történő pótlását, e határ felett pedig a felek előre rendezhetik a szerződés megszűnésének következményeit.

Nem mindegy ugyanis, hogy a bank a kért összegnél egymillió vagy húszmillió forinttal kevesebbet hagy jóvá.

Egy jól megírt szerződés nem általánosságban beszél a hitelről, hanem előre rögzíti, milyen lehetőségei vannak a feleknek az egyes lehetséges helyzetekben.

Mit tegyen a vevő?

A legfontosabb szabály:

Ne csak a minimális önerővel számoljon, és ne tekintse biztosnak a tervezett hitelösszeget.

A foglaló megfizetése előtt ellenőrizni kell:

• reálisan mennyi hitelt kaphat a vevő;
• elfogadható fedezet lesz-e az ingatlan;
• mit mond a szerződés, ha a bank kevesebb hitelt ad.

Összefoglalás

Ha a bank kevesebb hitelt ad, a vételár nem lesz kevesebb.

A hiányzó összeget továbbra is a vevőnek kell előteremtenie.

Ha erre nem képes, az adásvétel meghiúsulhat, és a foglalóját sem biztos, hogy viszontlátja.

A megoldás az, hogy a felek már az adásvételi szerződésben pontosan rögzítsék, mi történik akkor, ha a bank a vevő által igényelt összegnél kevesebb hitelt hagy jóvá.